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  • DECRETO 250/2003, de 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a vivienda. - Legegunea: Normativa del Pais Vasco - Gobierno Vasco - Euskadi.eus

Normativa

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DECRETO 250/2003, de 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a vivienda.

Identificacin

  • mbito territorial: Autonmico
  • Rango normativo: Decreto
  • rgano emisor: Vivienda y Asuntos Sociales
  • Estado vigencia: Vigente

Boletn oficial

  • Boletn oficial: BOPV (Pas Vasco)
  • N boletn: 230
  • N orden: 6380
  • N disposicin: 250
  • Fecha de disposicin: 21/10/2003
  • Fecha de publicacin: 25/11/2003

mbito temtico

  • Materia: Actividades Econmicas; Organizacin administrativa; Medio natural y vivienda
  • Submateria: Industria; Gobierno y Administracin Pblica; Urbanismo y vivienda

Texto legal

El proceso de mejora de la calidad en la edificacin no finaliza con la construccin del edificio, sino que contina con su uso y mantenimiento, hecho ste que necesita de la documentacin ms exhaustiva para su correcta ejecucin. Por esta razn el art. 7 de la Ley 38/1999, de Ordenacin de la Edificacin obliga a la constitucin del Libro del Edificio.

As mismo las administraciones e instituciones pblicas deben velar por la proteccin de los usuarios finales, y muy especialmente de los usuarios de las viviendas que, normalmente, no participan en el proceso de la construccin. El Estatuto de Autonoma de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco reconoce a la misma en su artculo 10.31 competencia exclusiva en materia de vivienda, y por ello facultad para regular y desarrollar mediante el presente Decreto el Libro del Edificio destinado a viviendas, con el fin de que los usuarios conozcan el edificio que usan y tengan la documentacin e informacin suficiente y necesaria para llevar a cabo un uso y mantenimiento adecuados.

La regulacin contenida en la presente disposicin persigue unos objetivos de mejora de la calidad de la edificacin destinada a vivienda, y se dirige fundamentalmente a los agentes intervinientes en el proceso de la construccin que tienen adems la obligacin de formalizar toda la documentacin de la obra ejecutada, estando por ello fundamentalmente destinada a promotores y a directores de obra.

El Libro del Edificio hay que entenderlo como un documento completo en el que se recoja la informacin que permita conocer no slo las caractersticas fsicas y tcnicas del edificio sino tambin su rgimen jurdico.

La creacin de este documento es de gran trascendencia para el conocimiento del proceso constructivo a travs del que se ha gestado el edificio, as como su posterior conservacin, mantenimiento y actuaciones en casos de emergencia.

La importancia que tiene, que en los edificios se realicen operaciones de conservacin y mantenimiento destinadas a asegurar su vida til, hace que el documento de especificaciones tcnicas se perfile como uno de los elementos esenciales que lo conforman. En este documento debe consignarse la informacin referente a sus caractersticas tcnicas, instalaciones, planos, instrucciones de uso, mantenimiento y emergencias.

La constancia de estas ltimas instrucciones facilitar que las actuaciones que en todo edificio deban llevarse a cabo para conseguir su conservacin y mantenimiento se realicen de forma idnea y, lo que es ms importante, que los usuarios tengan conocimiento de sus obligaciones a fin de evitar la perdida de los niveles de habitabilidad y seguridad en los edificios.

En su virtud, a propuesta del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, oda la Comisin Jurdica Asesora, y previa deliberacin y aprobacin del Consejo de Gobierno en la sesin celebrada el da 21 de octubre de 2003,

Es objeto del presente Decreto la regulacin del Libro del Edificio para viviendas de nueva planta o de rehabilitacin integral, en el mbito de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco.

El Libro del Edificio constar de las siguientes partes:

  1. Cuaderno de registro.

  2. Documento de especificaciones tcnicas.

  3. Archivo de documentos.

  4. Manuales de las viviendas.

El cuaderno de registro es el documento que, integrado por hojas UNE A4, constar de los siguientes captulos:

  1. Datos iniciales del edificio.

  2. Registro de incidencias.

  3. Registro de operaciones de mantenimiento y reparaciones.

En el captulo de datos iniciales del cuaderno de registro se harn constar los siguientes:

  1. Los datos referentes a la identificacin y construccin del edificio:

    1. La direccin del edificio, su denominacin, en su caso, y el nmero de referencia catastral.

    2. Datos de construccin: Fechas de inicio, de finalizacin de las obras de construccin y de recepcin de la obra.

    3. Plano de emplazamiento. En este apartado se grafiar, a escala por lo menos 1:1000, el emplazamiento del edificio en relacin con las calles o elementos inmediatos. Si el edificio no tiene asignado un nmero de vial, en el plano se debern acotar las distancias del edificio a referencias claras y fijas de su entorno. Si el plano no est grafiado sobre la misma hoja del cuaderno, deber firmarse y sellarse por parte del promotor de forma que la firma o el sello cubra a la vez el plano y la hoja del cuaderno.

    4. Fotografa de la fachada. En este apartado deber incorporarse una fotografa de la fachada principal. La fotografa deber firmarse o sellarse por parte del promotor de forma que la firma o el sello cubra a la vez la fotografa y la hoja del cuaderno.

  2. Los datos referentes a los intervinientes en el proceso constructivo:

    1. Promotor: El nombre o razn social, el nmero de identificacin fiscal y el domicilio de los promotores del edificio.

    2. Autores del proyecto: El nombre de los autores del proyecto, su titulacin y el nmero de colegiado.

    3. Direccin facultativa de obra: El nombre de todos los facultativos que han dirigido la obra, su titulacin y el nmero de colegiado.

    4. Constructor: El nombre o razn social, el nmero de identificacin fiscal y el domicilio de los constructores del edificio.

    5. Industriales instaladores: El nombre o razn social, el nmero de identificacin fiscal y el domicilio de los principales industriales de las instalaciones del edificio.

    6. Subcontratistas: El nombre o razn social, el nmero de identificacin fiscal y el domicilio de los principales subcontratistas que han intervenido en la ejecucin de la obra.

    7. Laboratorios y Entidades de Control de Calidad en la Edificacin: El nombre o razn social, el nmero de identificacin fiscal y el domicilio de los laboratorios y entidades que han intervenido en el control de calidad.

  3. Los datos referentes a la licencia, declaracin de obra nueva y rgimen jurdico del edificio:

    1. Licencias: Las licencias en que se ampara la construccin del edificio y las que facultan a la ocupacin general de la vivienda y al funcionamiento de instalaciones comunes, con especificacin de la fecha de su concesin o solicitud.

    2. Declaracin de obra nueva: El nombre del notario que ha otorgado la escritura de declaracin de obra nueva, el nmero de protocolo y la fecha, as como los datos de inscripciones en el Registro de la escritura de declaracin de obra nueva.

    3. Rgimen de propiedad. Se indicar el rgimen de propiedad del edificio y, en su caso los datos de las escrituras de divisin en propiedad horizontal, as como la fecha de aprobacin de los estatutos de la propiedad y de concesin de los regmenes especiales de proteccin oficial que, en su caso, goce el edificio, con indicacin de su documento acreditativo.

    4. Cargas reales que, en su caso, soporta el edificio, con indicacin de los documentos que las acreditan.

    5. Relacin de las distintas unidades de ocupacin que forman el edificio, con mencin expresa de su superficie y de su destino y, si es el caso, de la cuota de participacin con relacin al valor total del inmueble que les corresponda.

  4. Datos referentes a las garantas:

    1. A las otorgadas por el promotor, que cubran la reparacin de los defectos de construccin y de los daos que se deriven directamente sobre la vivienda, cuando estas sean exigibles. En este apartado se detallar el vencimiento y la referencia de la pliza u otro documento acreditativo del otorgamiento de la garanta.

    2. A las especficas de las instalaciones. En este apartado se detallarn aquellas instalaciones de elementos comunes del edificio que tienen una garanta, con expresin de su vencimiento y del nombre del garante.

  5. Observaciones. En este apartado se podr expresar todo lo que, a criterio del promotor, se considere relevante para un mejor conocimiento del edificio.

  1. Este captulo estar formado por una serie de espacios en los que se detallarn de forma sucesiva las incidencias que se presenten en el edificio. Para cada incidencia deber efectuarse un breve enunciado del asunto tratado, la fecha y su descripcin.

  2. En este captulo se har constar:

    • El acto de entrega del Libro del Edificio del promotor al adquirente del edificio o, en su caso, al administrador de la comunidad de propietarios.

    • Los cambios de la titularidad de la propiedad del edificio, si sta es en rgimen de propiedad vertical. Si es en rgimen de propiedad horizontal, los cambios en los rganos de la Comunidad de Propietarios.

    • Las reformas, las rehabilitaciones y los cambios de destino hechos en el edificio que afecten su estado original. Los intervinientes en el proceso de transformacin se identificarn segn el modo previsto en el art. 4 punto 2.

    • Las ayudas y los beneficios que se otorguen al edificio con especificacin de sus caractersticas.

    • Los seguros contratados que afecten a la totalidad del edificio o a sus partes comunes.

    • Todos aqullos que modifiquen los datos iniciales que se hayan consignado en el Libro del Edificio, as como aquellos que puedan complementar la informacin facilitada por el promotor en el captulo de datos iniciales.

    • El registro de las inspecciones de seguimiento administrativo del propio Libro.

  1. Este captulo estar formado por una serie de espacios en los que se detallarn de manera sucesiva las operaciones que se realicen, la fecha de su ejecucin y los datos referentes a las empresas que lleven a cabo estas operaciones, as como su firma y sello conforme han sido realizadas. Tambin se detallarn en hoja independiente las inspecciones tcnicas del edificio (ITEs), que de forma sucesiva se vayan realizando.

  2. En este capitulo debern constar como operaciones de mantenimiento y de reparacin:

    • Las operaciones de mantenimiento y de revisin reglamentariamente establecidas con carcter obligatorio.

    • Las operaciones de reparacin hechas para subsanar vicios y defectos de la construccin e instalaciones cubiertas por las garantas.

    • Las operaciones que se hayan realizado con ayudas y beneficios.

  3. Tambin pueden hacerse constar en este captulo las operaciones de mantenimiento y de reparacin que la propiedad considere adecuado registrar.

El Documento de Especificaciones Tcnicas del edificio, en adelante DET, firmado por el/los Tcnico/s competente/s incluir el Proyecto Final de Obra, un anexo con los principales datos tcnicos del edificio y de sus elementos, a modo de fichas, y los manuales de uso y mantenimiento y de emergencias.

  1. El Proyecto citado contendr los documentos siguientes:

    • Planos a escala por lo menos 1:100, de las plantas, los alzados, y las secciones del estado final del edificio, con el detalle exigido en el proyecto de ejecucin final.

    • Estudio geotcnico del terreno que se dispusiera, previamente a la edificacin.

    • Planos de los cimientos y de la estructura, como mnimo a escala 1:100, con los correspondientes detalles constructivos. Se expresar tambin el estado de cargas considerado en el clculo de la estructura del edificio, el tipo de cimentacin y la tensin de trabajo considerada para el terreno.

    • Esquemas de las redes de instalaciones y de los sistemas de seguridad existentes, con el detalle propio que conste en el proyecto de ejecucin de obra, tanto las correspondientes a cada vivienda como las comunitarias.

    • Descripcin de los principales materiales y soluciones empleados en la construccin y el correspondiente Certificado de Control de Calidad, en su caso.

    • Los documentos que sustituyan, modifiquen o amplen el DET como resultado de incidencias producidas.

  2. Las instrucciones de uso y mantenimiento conformarn el manual de uso y mantenimiento, redactado por Tcnico competente. El manual podr distinguir entre las instrucciones genricas de uso y mantenimiento que pueden considerarse comunes para cada tipologa constructiva de edificio, y las instrucciones especificas del edificio de que se trate, por tener materiales o soluciones constructivas especficas de estos edificios, con especial nfasis de la estructura, cubierta, cierres exteriores, sistemas de evacuacin e instalaciones.

    Se indicarn el uso y funcionamiento de los componentes singulares del edificio y las operaciones de mantenimiento y revisin que razonablemente sean necesarias o recomendables para conservar el edificio en buen estado, con inclusin de su periodicidad.

    Igualmente, deber constar que los usos incorrectos y la no realizacin de las operaciones de mantenimiento y de revisin podrn implicar la prdida de las garantas otorgadas a la edificacin.

  3. Las instrucciones para casos de emergencia o de siniestro, contemplarn como mnimo los de incendio, fuga de aguas, explosin, atrapamientos en ascensores, los de origen atmosfrico (inundacin, gran nevada y vendaval), movimientos importantes en la estructura sustentante, la cada de elementos al espacio exterior y accidentes en el interior del inmueble.

    Se dispondr la suficiente documentacin grfica para reflejar en ella la situacin de los locales de control de las instalaciones, la de los armarios con las llaves de corte y la de los elementos de actuacin (extintores, mangueras, alarmas, etc), as como los esquemas de los paneles de control de las instalaciones, cuando se considere conveniente, con las secuencias de corte en el caso de emergencia. Esta documentacin grfica se referir a los servicios comunes y a cada unidad ocupacional, debiendo cada usuario disponer y conocer los propios de su vivienda.

    Se concretar para cada caso los siguientes aspectos:

    • Evaluacin de la importancia.

    • Requerimiento o no de ayuda exterior.

    • Datos para avisos o llamadas de emergencia y como mnimo n. de telfono de bomberos, de polica y de ambulancias.

    • Recomendaciones de corte de suministros o bloqueos.

    • Recomendaciones de evacuacin.

    • Recomendaciones especiales para acceso de los servicios de emergencia.

    • Recomendaciones de cierre de accesos u otras

  4. La documentacin del DET deber estar contenida en una o varias cajas dimensionadas para documentos de formato UNE A4. Sobre cada una de las cajas se fijarn unas etiquetas indicadoras.

  1. El archivo de documentos estar formado por un archivador de hojas de formato UNE A4 en cuyo interior deber figurar una nota con instrucciones sobre la forma de archivar la documentacin y un ndice numerativo de los documentos que incluye. En el archivo constarn los siguientes documentos:

    • Las licencias a que se refiere el art. 4.3.a).

    • El certificado de control de calidad.

    • El certificado final de la obra de construccin.

    • Acta de recepcin de la obra.

    • La escritura pblica de declaracin de obra nueva.

    • Los documentos acreditativos de garanta otorgada por el promotor que cubra la reparacin de los defectos de la construccin y de los daos que se deriven directamente sobre el edificio.

    • Los documentos de garanta de las instalaciones de las partes comunes del edificio.

    • Las plizas de seguros que afecten a la globalidad del edificio o a sus partes comunes.

    • La escritura de divisin en rgimen de propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad de propietarios en su caso.

    • Las cdulas de declaracin de regmenes jurdicos especiales, de proteccin u otros tipos en su caso.

    • Los documentos en los que consten las cargas reales existentes en el edificio, en su caso.

    • Los documentos que complementen datos que deban figurar en el cuaderno de registro y que por su complejidad es preferible que se detallen independientemente.

    • Los documentos acreditativos de las ayudas y los beneficios otorgados al edificio.

    • Los documentos que justifiquen la realizacin de operaciones de reparacin de mantenimiento y las de rehabilitacin de carcter obligatorio, as como los informes resultantes de las inspecciones tcnicas del edificio (ITEs).

  2. Los documentos que figuren en el Archivo de Documentos sern originales o copias reconocidas de los originales por las personas que tienen a su cargo la custodia del Libro del Edificio.

  1. Los manuales de las viviendas sern los documentos que de forma individualizada recibirn cada propietario de cada una de las viviendas que compongan el edificio, formado por los siguientes apartados:

    • Un manual de uso y funcionamiento de la vivienda en el que se indicarn las operaciones de mantenimiento y revisin que sean obligatorias realizar y aquellas que razonablemente sean recomendables para conservar la vivienda en buen estado y disponer en ella de una buena habitabilidad.

      Las garantas y los manuales de funcionamiento de los equipos individuales que cada propietario o usuario de cada vivienda deba de disponer.

      Un plano de planta de la vivienda a escala mnima 1:50.

      Planos a escala por lo menos 1:100, de las plantas donde se dispongan elementos de uso privativo, como garajes, trasteros, etc., con indicacin de los que corresponden a cada vivienda.

  2. Estos documentos individualizados de cada vivienda, se conformarn como anejos independientes del resto de las partes y los documentos que componen el Libro del Edificio, y su entrega se realizar de forma individualizada e independientemente en el momento de la entrega de las llaves de cada vivienda y de la firma de escrituras.

  1. La formalizacin del Libro del Edificio por parte del promotor deber hacerse de la siguiente forma:

    1. El captulo de datos iniciales del cuaderno de registro deber cumplimentarse totalmente. Los otros dos captulos de este cuaderno y los registros de incidencias y de mantenimiento debern dejarse en blanco.

    2. En el archivo de documentos deber incluirse toda la documentacin relacionada en el captulo de datos iniciales. La inclusin de estos documentos deber estar firmada por el promotor.

    3. El DET estar compuesto por todos los puntos mencionados en el art. 7 de este Decreto.

  2. Cuando el adquiriente del edificio sea un nico propietario, el promotor deber entregar al mismo el Libro del Edificio en el acto de transmisin de la propiedad. En el caso de propiedad horizontal, cuando se constituya la comunidad de propietarios el promotor entregar el Libro a la persona que ostente el cargo de administrador de conformidad con lo establecido en la normativa sobre propiedad horizontal.

    En cualquiera de los dos casos anteriores la persona a quien se entregue el Libro firmar su recepcin. La formalizacin del Libro del Edificio deber estar completamente actualizada en el momento de su entrega, y en todo caso deber quedar constancia de la existencia de dicho libro en el cuerpo de la escritura de compraventa.

    Cuando el edificio quede como propiedad del mismo promotor, la formalizacin del Libro deber hacerse antes de transcurrir tres meses desde la finalizacin de las obras de construccin.

  3. A partir del momento de la entrega, el adquiriente o el administrador de la comunidad de propietarios tendr a su cargo el Libro del Edificio y ser el responsable de llevarlo al da mediante las oportunas inscripciones y el archivo de la documentacin que corresponda.

  4. Todas las inscripciones en el cuaderno de registro y las incorporaciones de documentacin en el archivo de documentos debern estar firmadas por el propietario del edificio o, en su caso, por el administrador de la comunidad de propietarios.

  5. Las inscripciones de incidencias y operaciones de mantenimiento en el cuaderno de registro debern hacerse en el plazo de un mes despus de haberse producido o ejecutado. Igualmente, la inclusin en el archivo de documentos y de la documentacin que segn el art. 8.1 se debe guardar obligatoriamente, debe hacerse en el mismo plazo despus de haberse obtenido.

El Libro del Edificio deber estar a disposicin de todos los copropietarios, as como, de otros usuarios del edificio, y de los representantes de la Administracin que vigilen el cumplimiento de las disposiciones que lo regulan.

  1. El Libro del Edificio compuesto por los documentos indicados en los artculos anteriores, se dispondr en un soporte que unidos permitan su encarpetado a la vez que su proteccin.

  2. La encuadernacin del Libro del Edificio, sin incluir el Proyecto Final de Obra que ya tiene su encuadernacin independiente, se organizar en una o varias carpetas, de tapas duras plastificadas, con una dimensin mnima capaz de contener documentos de formato UNE A4 (297 x 210 mm) y una dimensin mxima de 320 x 250 mm.

  3. Su apertura se realizar en vertical, de forma que se pueda llegar hasta los 180. sin daos ni desprendimientos, con al menos cuatro puntos de anclaje y permitiendo la ampliacin o incorporacin de nuevos documentos, as como el etiquetado y paginado.

  4. Las carpetas interiormente se organizarn para contener archivadores y bolsas de plstico para documentos adheridos, unidos al igual que el resto de la documentacin por cuatro puntos de anclaje, que permitan una fcil introduccin de los documentos a contener.

  5. Todas las carpetas, tanto las descritas anteriormente como las que contengan el Proyecto Final de Obra, quedarn suficientemente identificadas en la portada y en el lomo, mediante etiquetado o marcado que contenga al menos los siguientes datos:

    • Nombre y nmero de la va pblica.

    • Municipio.

    • Nmero de referencia catastral.

    • Nmero de volumen de los que componen el Libro.

    • Ttulo de la parte del Libro que contiene.

  1. Las carpetas que componen el Libro del Edificio se ubicarn en un armario de 0,50 m2 de superficie mnima en planta y de 1 m de altura. Estar constituido por materiales ignfugos y antihumedad, disponiendo de puertas dotadas de cerradura. En caso de ser un elemento mvil estar suficientemente anclado a elementos fijos del edificio, de forma que se impida su desplazamiento.

  2. Este armario o espacio estar ubicado en una zona o espacio comn del edificio, de fcil accesibilidad, evitando los cuartos hmedos o exclusivos de instalaciones.

  1. El Gobierno Vasco a travs del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales realizar el correspondiente seguimiento administrativo del desarrollo del presente Decreto y podr realizar inspecciones para comprobar el cumplimiento del mismo.

  2. De las inspecciones de este seguimiento administrativo se dejar constancia documental en el propio Libro del Edificio en el espacio reservado a tal efecto.

Los modelos de documentos que conforman el Libro de Edificio sern aprobados por orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales. Asimismo se faculta al Consejero para dictar las normas necesarias para la ejecucin del presente Decreto.

  1. Ser preceptivo el cumplimiento de las prescripciones de este Decreto en todos los edificios de viviendas que obtengan el Certificado Final de Obra a partir de su entrada en vigor.

  2. El presente Decreto entrar en vigor en el plazo de seis meses a contar desde el da siguiente al de su publicacin en el BOPV.

    Dado en Vitoria-Gasteiz, a 21 de octubre de 2003.

    El Lehendakari,

    JUAN JOS IBARRETXE MARKUARTU.

    El Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales,

    JAVIER MADRAZO LAVN.

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